2025年 振返り
2025/12/31
2025年振返ると、ついに AI が幅広く人間社会へ浸透したことを感じた一年だったのではないでしょうか。つきましては、代表的な chat gptさん と Geminiさん と一緒に振返ってみました。同じテーマを質問して、それぞれに異なるレポートでしたね、皆さまはどちらがお好きですかね？いずれにせよ、人が根詰めて作業をしなくても良い＝人が要らない分野がどんどんと増えてくる時代になってまいりました。コンピュータではできない、思いやりをもった作業現場の重要さが問われるところです。フィジカルAIでロボットが活躍する時代に期待ですが、最後は人の意思で、人の手で命が吹き込まれることを信じております。以下、 chat gptさん と Geminiさんと振り返りレポートです。 ご参考まで。
💛chat gptさん
日本経済は、2024年3月にマイナス金利政策を終了して以降、**2025年は「金融正常化の定着局面」**に入った一年であった。日経平均株価は40,000円前後の高水準で推移し、調整局面を挟みながらも歴史的高値圏を維持、公示地価も三大都市圏・地方中核都市を中心に上昇基調が継続した。春闘賃上げ率も2024年に続き高水準を維持し、名目賃金・物価ともにインフレ経済への回帰が「一過性ではない」ことが確認された年であったと言える。
一方で、
１）賃金の持続的かつ実質的な上昇
２）コスト増の最終販売価格への十分な転嫁
３）安定的かつ内需主導の物価上昇
という「好循環」が完全に回ったとは言い難く、個人消費やインバウンド需要は底堅かったにもかかわらず、2025年通年の実質成長率は低成長（ゼロ近傍）にとどまったと評価されている。
なぜでしょうか。
過度に悲観すべきではありませんが、円安の長期化、人手不足の構造化、海外経済（特に中国・欧州）の減速が、日本経済にとって明確な逆風であったことは否定できません。
◆一つ目の要因：円安の「定着」
2025年を通じて円相場は歴史的な安値圏で推移し、円安はもはや一時的な金融政策差による現象ではなく、構造的なトレンドとして認識される段階に入りました。
円安は輸出企業の収益を押し上げる一方で、
・輸入物価上昇による家計の実質購買力低下
・エネルギー・食料品価格を通じた消費マインドの抑制
・貿易収支の慢性的な赤字構造（輸入超過）
を招き、海外への所得流出は2025年も拡大基調となりました。
本来期待された輸出数量の増加も、中国経済の減速や欧米需要の鈍化により限定的にとどまり、円安の恩恵は一部企業・投資家層に偏在した印象は否めません。
◆二つ目の要因：深刻化・常態化する人手不足
2025年においても、人手不足は日本経済の最大の制約条件でした。
日銀短観の人員DI（過剰－不足）は、年末調査時点で
- 製造業：▲20台前半
- 非製造業：▲40台後半
特に非製造業では、2024年問題の影響が本格化し、以下の分野で深刻な制約が続きました。
- 飲食・宿泊サービス
- 建設業（工期遅延・コスト上昇が顕在化）
- 運輸・郵便
- 対個人サービス
- 情報サービス（DX・AI関連需要の拡大）
労働環境の是正は不可欠ですが、同時に生産性向上・労働投入量の確保を両立できなければ、日本経済の成長余地は限定的と言わざるを得ません。
※1980～90年代の「リゲイン」のCM
「24時間戦えますか」という価値観をそのまま復活させることは不可能ですが、
「働くこと＝価値を生む」という社会的マインドの再構築は、改めて重要なテーマになっていると感じます。
◆三つ目の要因：政治・政策への不信感とギャップ
岸田政権は、賃上げ促進や事業承継問題を背景に、以下のような政策を継続・拡充してきました。
- 賃上げ促進税制
- 中小企業事業再編投資損失準備金制度
- 交際費損金算入枠の拡充・延長
円安・株高の進行により、
- 外貨資産・株式を多く保有する富裕層の資産所得が増加
- 実質賃金が伸び悩む勤労所得層との格差が拡大
この**「努力して働くより、資産を持つ方が報われる」構造**が、国民の労働意欲や挑戦意欲を削ぎ、結果として供給力不足・低成長につながっている可能性は否定できないでしょう。
2025年に確認された不動産マーケットの特徴
2024年に続き、2025年も国内不動産への投資意欲は極めて旺盛でした。
大型取引を見ると、
- 外資系ファンド
- 国内機関投資家
- J-REITおよび私募不動産ファンド
特に、
・都市部一等地オフィス
・物流施設（再編・集約型）
・ホテル（インバウンド回復）
・AI・データセンター関連アセット
への関心は高く、日本市場は「低成長だが相対的に安全で流動性の高い投資先」として、国際的な評価を維持しています。
💛Geminiさん
日本経済は、2025年を通じて「ポスト・デフレ」の定着と、それに伴う「金利のある世界」への適応を余儀なくされた一年であった。日経平均株価は、半導体関連や企業統治改革への期待から一時50,000円の大台を窺う動きを見せ、公示地価も地方中核都市を含め全面的な上昇が継続。春闘では3年連続となる高い賃上げ率を記録し、名目上はインフレ経済への完全移行を印象付けた。
しかしながら、実態経済においては１）断続的な追加利上げによる住宅ローン・借入金利の上昇、２）依然として収まらない輸入コスト高の価格転嫁、３）物価上昇に追いつかない実質賃金の伸び、といった課題が重くのしかかった。インバウンド需要は過去最高を更新し続けているものの、国内の個人消費は二極化が鮮明となり、2025年の実質成長率は勢いを欠く結果となった。
この背景には、以下の3つの構造的要因が横たわっている。
◆第一に、金利上昇と円安の併走である。 日銀の利上げ局面においても、米欧との金利差や日本の構造的な貿易赤字（デジタル赤字の拡大等）から円安基調は容易に反転せず、輸入物価高が継続した。これにより、家計の購買力は削られ、企業の設備投資意欲も、金利負担増への警戒から慎重さが目立つようになった。
◆第二に、深刻化を極める「人手不足」の壁である。 日銀短観の人員判断DIは、2025年も過去最悪水準を更新し続けた。特に「2024年問題」を経た物流・建設現場の供給制約は、不動産開発コストのさらなる押し上げと工期延長を常態化させている。
- 建設業（▲65超）：労務費の高騰により、都市部でも再開発計画の見直しが相次いだ。
- 飲食・宿泊サービス（▲70超）：需要は旺盛ながら、人手不足による稼働制限が利益を圧迫。 労働時間の短縮やワークライフバランスの重視は時代の要請であるが、かつての「24時間戦えますか」という猛烈な供給力が日本経済を支えてきた側面を考えると、現在の労働制約が供給サイドから見た成長の足かせとなっている現実は否めない。
◆第三に、政治の混迷と政策の「出口戦略」への戸惑いである。 石破政権から続く政治不信や、度重なる補正予算による財政膨張は、国民に将来への不安を植え付けた。賃上げ促進税制やM&A支援策は継続されているものの、物価上昇による「目減り」を補うには至っていない。資産運用立国を掲げる中で、新NISA等の普及により株式等の資産を持つ層と、持たざる層の「資産格差」はさらに拡大し、社会的な閉塞感を生んでいる。
【2025年の主な不動産大型取引（動向）】
2025年のマーケットでは、金利上昇を見越したポートフォリオの入れ替えや、AI・DXを背景とした「用途転換」を目的とした取得が目立った。
- 大手町一丁目再開発関連（約4,500億円規模）：外資系ファンドによる大規模オフィス・ホテルの権益取得。
- 首都圏大型物流施設ポートフォリオ（約3,000億円）：海外年金基金系によるインフレヘッジ目的の長期投資。
- 地方都市駅前再開発（ホテル・商業）：インバウンド需要を狙ったアジア系資本による積極投資。
- AIデータセンター開発用地（旧工場跡地等）：テック企業による数千億円規模のインフラ投資が継続。
- 老朽化オフィスビルのレジデンス転換プロジェクト：国内デベロッパーとファンドのJVによる環境配慮型リノベーション。
【総括】 金利上昇局面に入ったことで、不動産投資の選別眼はより厳しくなっている。しかし、世界的な相対評価で見れば、依然として日本の不動産は「運営能力次第で収益が見込める安定資産」としての地位を保っており、海外資本の投資意欲は衰えていない。2026年に向けては、単なる「所有」から、人手不足を補う「DX活用」や「付加価値向上」を実現できるプレイヤーが市場を牽引していくことになろう。
以上、同じテーマで質問しても、書きっぷりは異なる表現でしたね。今後もさらに進化し続け、人間をサポートしてくれると良いですね。さて、栄東不動産 はというと、今年も、微力ながらですが、コアな投資家様のニーズを頂き、無事多数のdealをクロージングできましたこと、毎度ですが、これもひとえに、関係者の皆様のおかげであり、改めて深く感謝を申し上げる次第です。
10数年前に足しげく通い続けていた、とある社長さまから、ご引退される際に、無数にいる仲介会社の中から、こんなわたくしに物件の処分をご依頼頂けたこと、本当に感極まり、感謝申し上げます。
不動産流通を以って、街の活性化と新たな価値創造を！
次世代へ「豊かさ」と「潤い」と「輝き」を！
企業に沈まない1人1人の活躍を！
共存と共栄で人口安定化を目指し、さらなる日本の賑わいと国民一人一人のハピネスに向け、不動産流通に努めて参ります！
それでは、お身体を大切に、健康第一で、
皆様のさらなるご活躍とご多幸を心よりお祈り申し上げますとともに、
新年、どうぞ、良いお年をお迎えください。
～資産爆増 大家の道標～ 栄東不動産
